多数人，因为看见才相信；

少数人，因为相信才看见。

(相关资料图)

就这一句话，充分诠释了从去年年底到今年年初，济南楼市翻天覆地的市场变化！

NO.1丨壹

济南楼市年前与年后，更像一个笑话！

去年年底的疫情，让多数人对于楼市和未来没有预期，毫无信心，所以去年年底，济南多数售楼处空空荡荡，买房人锐减；

而等到疫情放开，春节过后，大家对于未来好像重拾信心，楼市也有缓慢上行的趋势，部分楼盘甚至开始涨价，所以大家开始蜂拥而上，造就了济南楼市开年即暖阳的火热局面！

据我个人观察，济南楼市当天破亿的楼盘有，3天破亿的也有，7天破亿的也有，一天去化44套的大盘也有，这个数据相当于该楼盘去年年底一个月的销量。是什么原因，让大家的购买力突然爆发？

是春节期间家长给发了几十万的压岁钱？还是公司给发了几十万的年终奖？还是政策又放松了？

其实都不是！

政策和收入没有变，改变的是信心！

普通人买房，是看到上涨的结果，才决心出手，在此之前会一直观望，楼市降价，他会认为还会继续降，就像《让子弹飞》里鹅城的百姓，他们会一直观望，直到一方明显占据优势。

济南楼市供需形式一旦扭转，房价一旦开始稳定的上行，多数人会杀入市场，加剧市场某些板块供需紧张的局面，进而带动整个楼市回暖，然后这个趋势裹挟着原本还是继续观望的人，加入楼市战场，市场库存被快速消化，然而供应短时间内却无法提升，所以会导致开发涨价惜售的情况。

越是涨价，越是惜售，购房者越是感到紧张越会疯狂买房，形成一个恶性循环，知道购买力被透支，楼市过热导致开发商膨胀，各种不利于购房者的要求施加在买房人身上。

人性不变，楼市不变。

趋利避害是人的本性，只不过同一时间太过整齐划一的群体行为，往往会引雪崩，而没有一片雪花是无辜的。那些一直在倡导“你不买我不买，房价还能降五百”的人，会纷纷抛起自己的立场，他跑起来下决心买房，比任何时候都快。

看看年前空无一人的售楼处，再看看现在熙熙攘攘排队看房的售楼处，这才几天，换了人间，是不是有点魔幻？甚至是有点搞笑？

再次重申：房子，买在无人问津处，卖在人声鼎沸时！

NO.2丨贰

济南楼市刚出ICU，就被抬进KTV！

有很多人，一看今天的标题，“难道现在济南又处在一个房价大涨的前夜？”，不需要看文章，甚至他没耐心看文章去搞清楚你在讲什么，就开始喷：

又在鼓吹房价！房吹！等等。

你讲的什么不重要，重要的是他要发泄自己的怒火！因为在他的认知里，房价就不能涨，就该跌到自己能买得起！

济南处在一个房价大涨的前夜，让我想起2016年的那个春天，那个时候，济南同样是供应量不足，再加上外部一些周知的因素，很多楼盘一天一个价，每周涨个六七百太正常，购房者深夜抢房的场景，我至今记忆犹新。

但我万万没想到的是，今年春节后的前两个周，我居然在济南楼市里依稀看到了当年的影子。

去年济南在经历了“史上最拉胯”楼市行情之后，济南楼市的回暖来得让人猝不及防。

售房部的人多起来了。

根据我了解到的情况，济南各大售房部的到访量明显上升，甚至出现了排队看房，排队等顾问，排队刷卡买房的现象。

这让我想起昨天路过省博和美术馆周边，一堆人在排队，队伍都排到了经十路上，我心想，你们怎么这么喜欢排队干一件事，错峰不行吗？

去年下半年开始，龙哥就在发类似的文章，提醒大家注意楼市上行趋势，要提前安排买房事宜。

要警惕明年！济南改善群体大概率被挤压至盛福……

定了！未来5年楼市走向已定！济南自住/刚需/改善/投资该如何买房？独家分析。

拐点来了！密集“抢救”房地产！降准！释放5000亿！独家分析。

楼市：真的要干大事了？！

特别是去年12月1日，我明确发文章说过：济南房价筑底完成，明年拐点会被更多人看到，价格也会逐渐上涨，楼市将会扮演更多角色。

看看现在济南楼市，真是刚出ICU，就直接被抬进了KTV。

这样的场景出乎了很多人的意料。很多人不禁要问，难道现在的济南又处在一个房价大涨的前夜？

NO.3丨叁

如果讲逻辑，济南房价不涨才怪呢！

如果这个小标题让你觉得扎心，那有些人真该问问自己，你认为济南房子现在不该涨价，那去年年底你又干什么去了？降价的时候，是不是觉得它还能再降啊？

但话又说回来，很显然，要想济南的房地产市场在短期内再回到2016年的那种疯狂是不现实的。

但是，济南房价的持续上涨，却是不可避免的。因为这是众多因素共同作用的必然结果。

第一，大量释放的流动性必然带来资产价格上涨。

1月末，广义货币(M2)余额273.81万亿元,同比增长12.6%，增速分别比上月末和上年同期高0.8个和2.8个百分点。狭义货币(M1)余额65.52万亿元，同比增长6.7%，增速分别比上月末和上年同期高3个和8.6个百分点。

事实上，这已经是新一轮的货币大放水了，而整个社会的财富也将重新分配。

过去的15年里，像这样的印钞放水高峰出现过三次，分别是2009年，和2015-2016年，2022-23年，而前面两次所带来的结果都是资产价格暴涨。

M2增速创出六年以来的新高，同时银行大幅度降息使得房贷利率正处于史上最低点。

图源：金十数据

在这样的货币大环境下，房价不涨几乎是不可能的。不是猛涨，但也一定是缓涨；不是普涨，但一二线城市的核心优质资产还是必然会涨。

第二，资产价格上涨，可以增强人们对未来的信心，拉动消费，包括住房消费。一直有个规律，楼市低迷，消费低迷；楼市火爆，消费火爆。

原因很简单，我们的工资收入这些年涨幅不大，如果工资收入短时内看不到增加的情况下，只有资产性收入增加，才能增加人们消费的能力和信心。

当楼市低迷的时候，房价越降，买的人越少，但是当房价上涨的时候，所有的“刚需”都冒出来了。不管是改善的，还是投资的，通通一拥而上，只因为：有利可图。

每一次楼市的回暖，都是投资者先入场，带动改善需求跟风购买，再带动刚需客户恐慌性购买。

所以，要想救市有效果，楼市必须有赚钱效应。 而房价上涨就是唯一的解药。

第三，济南过低的房价和骤减的供应量为房价上涨创造条件！这一点，可能会有人反驳，说济南房价高，济南供应量大，特别是二手房挂牌量太大了。

在这里说明一下，济南核心区房价因为产品问题和城市层级问题制约，不够高；济南非核心板块房价真不高，正在被地级市超越，我已经接触了太多外地来济南买房的朋友，他们的普遍反映是，我们一个地级市某某城市的房价都快和济南房价一样了，我为什么不去济南买房？

另外，济南主流板块的新房供应量真的很少了，土地供应这几年更是少了很多；二手房挂牌量大，主流都是老破小，真正能买的次新房，还真不多。

第四，“量先价后”的规律预示着济南的房价该涨了。

楼市发展无非就是，市场下行，以价换量，然后量涨价稳，量价齐涨。从最近济南部分楼盘的成交数据看，接下来等待着我们的，就一定是“量价齐升”的繁荣期。

最近各个项目的成交喜报大家应该都看到了，昨天雪山万科城一天卖了44套房子，相当于去年年底一个月的销量，绿城春来晓园2月到现在不到半个月卖了3个亿了，市中万科城7天破亿，领秀城樾系住宅一天破亿，张马新东站很多楼盘流速也很快，之前卖不动的璟园开盘劲销1.68亿，旅游路海德堡一天卖了13套，保利公园上城单周成交破2亿，中建星光城市也卖了3亿了，中海上个月就卖了15亿……

接下来，开发商慢慢涨价惜售的情况会越来越多。

不管从现在的货币环境来看，还是从购房政策来看；不管是从房地产周期来看，还是从“量先价后”的客观规律来看，2023年济南房价真的可能要涨了！

也许未来济南房价还会经历起起伏伏，可能也会降价，但未来的时间太漫长，我们能做的就是在这些起伏的周期里，寻找最合适自己的时机卡位，在不确定的济南楼市里，找寻属于自己的确定性机会！

就像我前几天的文章：济南楼市上半年行情走势确定！我最担心的事情正在发生……希望大家能理想看待楼市，作出合适的选择！