温哥华市议会最近决定拒绝在Tony Shaughnessy的租赁联排别墅的重新分区申请，引发了一场关于建造更高档的市场住房是否会纠正该市的负担能力问题的争论。

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位于格兰维尔街4575号的21单元，31层/ 2层建议产生了争议，因为它是一个临终关怀的临终关怀，可能意味着临时关闭医疗机构。但也有争议的是未来城镇住宅的估计租金，一间卧室约为2,000美元，三卧室单元约为3,700美元 - 远远不能负担得起。根据纽约市住房温哥华数据手册，2015年，租房者的家庭收入中位数为50,250美元。

七位市议员投票反对该项目，其中四位投票赞成，包括市长肯尼迪斯图尔特。斯图尔特先生在多伦多星报中撰写了一篇评论文章，他说市场房价租金，即使在高端市场，也有助于提供经济适用房。

“当我们对市场租赁房屋说”是“时，会发生一些重要的事情。人们进入新的专用租赁，压力减轻了他们搬出的旧库存，低收入租户更容易留在他们熟悉和喜爱的社区。这就是我们如何扭转人们被赶出温哥华的趋势，“他写道。

其他温哥华专家支持他的立场。前市议员戈登·普莱斯对委员会拒绝联排别墅项目感到愤怒，他在他的热门价格标签博客中写道：“......无论是否有意，最重要的信息来自议会，是："无论我们作为议员说什么无论我们通过什么样的政策，无论你从员工那里获得什么支持，无论我们承认多么重要，这一切都不重要。如果有足够的居民抱怨，我们将保护现状。"“

他补充说：“对于那些认为理事会真诚希望鼓励安全的市场租赁项目和现有社区更多住房选择的开发商来说，这个信息是毁灭性的。”

斯图尔特先生和普莱斯先生的论点反映了“过滤住房”或“涓涓住房”的想法，高收入群体进入新住房和低收入群体的过程留下了较旧的住房存量。被释放了。通过这种方式，过滤的支持者表示，高端住房的开发有助于提供更多经济适用房。然而，许多住房专家并不相信这个想法在像温哥华这样的热门市场中是可行的。他们认为，更昂贵的住房可能会加剧这个问题。

不列颠哥伦比亚大学教授帕特里克康登一直反对过滤的想法，因为住房的成本是基于土地的成本。

“在高密度项目中增加新的昂贵的租赁单位并不会普遍降低租金，而只是将土地价格提高到只有高端租赁单位”掏出来“或”产生利润“的程度。”这样，增加新高 - 租赁只会增加土地价格垃圾箱的火力，使市场越来越不能为中产阶级提供租赁单位......只有土地投机者受益。“

长期住房活动家Wendy Pedersen说，涓滴住房不起作用，因为当一个低收入和中等收入的人离开他们的租房时，房东会立即提高下一个人的租金。温哥华的惯例是，当租房者出租时，租金上涨。

在2006年加拿大过滤的一篇论文中，Andrejs Skaburskis发现，过滤过程太慢，并且“影响太小，无法成为政府减少低收入人群住房负担的策略的一部分。过滤并没有帮助低收入家庭。“

相反，随着城市的绅士化，鼓励业主翻新和更换旧建筑。这个过程导致整修和流离失所。

“市场倡导者希望政府远离住房业务，过滤过程的效果已经取得了很大成就，”Skaburskis教授写道，他在皇后区城市与区域规划学院教授土地经济学和住房政策。大学。

Pedersen女士不是允许更高价的租赁，而是倡导开发永久性经济适用房。如果位于格兰维尔街4575号的联排别墅项目对低收入人群来说是负担得起的，她说她会支持它。

佩德森女士说：“我们如何在我们的城市建造每年10亿美元的低收入住房 - 这是值得回答的问题。”“但是提议的解决办法是，每月在Shaughnessy建造3,700美元的单位，并不是我们要做的。”

她也没有看到昂贵的住房单元作为灵丹妙药，因为任何一个月每月支付2000美元的人不一定会因为能够负担得起而每月跳入3700美元。

“这个论点的另一个问题是我不相信我们正在与温哥华有限数量的人打交道。我们是一个全球市场。因此，如果我们创造高端租赁，我们将吸引其他能够负担高端租金的人，而我们仍然会陷入低端供应不足的困境。

佩德森女士是“对市场进行约束”或通过空缺控制来实现冷却的倡导者，这种控制将租金控制与单位而不是租户联系起来。目前的立法不允许房东每年将租房者的租金提高2.5%。但是一旦租房者离开，租金可以达到市场允许的水平。随着空置控制，租金上限在单位。

康登教授表示，该市可以通过仅允许密度增加来控制市场，这种密度增加可以带来巨大的社会效益，例如非营利性的永久性经济适用房。那么社会利益就必须计入他们的利润计算中。

“这将降低开发商愿意为土地支付的价格 - 这就是如何管理市场，”他说。

旧金山是一个被类似的无法承受的水平围困的城市。这个城市有一个声音负担得起的住房倡导运动，推动创造性的解决方案。拥有40年历史的社区住房组织委员会(CCHO)组成了一个由24个非营利性住房小组组成的联盟，该组织建造经济适用房并提供住房服务。他们倡导各种举措，例如为学区地产的教师创建负担得起的填充住房，并提供合格的非营利性优先权以及私人拥有的多层建筑物的销售优先权。该市最近批准了“社区购买机会法案”(COPA)，该法案于秋季生效。

“该市正在整合监管细节，我们真的希望这将有效地开始转变我们在处理商品化住房存量方面的一些挑战，有一些杠杆迫使他们卖给非利润，假设资金到位，“CCHO执行董事彼得科恩说，他是一名城市地理学家。

科恩先生说政策制定者经常把住房需求和市场需求混为一谈。

“我们认为没有必要继续建造越来越多的高端住房，以某种方式合理化它解决我们负担得起的住房需求。不是。它没有过滤，“他说。“你只是把你的手臂放在空中，希望并祈祷市场将为每个人解决它。”

他说，他的组织不反对高端住房。它有它的位置。

“我们认识到它有一定的作用，但它的作用相当狭窄。对于我们这些负担能力运动的人来说，我们会问：“我们如何根据我们的需求和服务对象获得住房?”不仅仅是问，“这些东西正在建造吗?”科恩先生说。

“与此同时，这个城市正在发生变化，很多需求都没有得到满足，我们正在悄悄向许多社区道别。我认为对我们很多人来说这是对的。我们需要更加努力地寻找适当的平衡。“