4月，房地产政策环境不断改善，但政策效果还未明显显现，市场回暖仍需时日。5月房地产相关政策的推出，将继续提振市场。

在销售端持续负增长趋势中，4月房企拿地规模如期下跌，从而影响了房企开发投资的信心，不过，虽然房企境内外融资规模均有所下降，但融资渠道多元拓宽，现金流有望持续改善。

一、政策篇：中央定调稳地产，各地放宽“三限”

4月，从中央到地方，继续促进刚需和改善需求释放，加大因城施策力度。

中央层面，坚持“房住不炒”，明确支持刚需和改善性需求。

4月29日，中共中央政治局会议强调，要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线。会议提出两个支持一个优化，即支持各地从当地实际出发完善房地产政策，支持刚性和改善性住房需求，优化商品房预售资金监管，促进房地产市场平稳健康发展。

地方层面，政策调控城市逐步由三四线城市延伸至二线城市。各地密集出台实质性宽松政策，包括因城施策，放宽限购、限贷和限售等。其中涉及公积金贷款支持政策持续增加。

如贵阳4月28日发布的新政中，在公积金方面更是提出了创新性的内容政策：新增个人补息贷款规模20亿元，贷款发放时间控制在3个月内。

亿翰智库在研报中分析，5月份将会有更多城市加入到放开限贷政策的行列中，通过取消认房又认贷、降低首付比例和房贷利率等，保障刚性和改善性住房需求的释放。

二、楼市篇：销售增速继续下滑，70城新房价格77个月来首跌

历经2022年首季的普跌之后，房企的销售业绩在4月份延续了跌势。

国家统计局数据显示，2022年1—4月，商品房销售额和销售面积分别约3.78万亿元(人民币，下同)和3.98亿平方米，同比下降29.5%和20.9%。

增速方面，全国商品房的销售面积环比增速和销售额环比增速均从2021年1-4月的高位一路下滑，2022年前4个月较2022年前3个月分别收窄7.1个百分点和6.8百分点。

图源：国家统计局

房价方面，4月房价整体继续走低。

统计局数据显示，4月70城商品住宅销售价格下降城市个数增加，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

上涨城市数量方面，70个城市中新建商品住宅和二手住宅销售价格环比下降城市分别有47个和50个，比上月分别增加9个和5个。这也是77个月以来首次新房价格出现同比下跌。

各等级城市来看，一线城市商品住宅销售价格环比略涨，二三线城市环比下降;一二三线城市商品住宅销售价格同比涨幅回落或降幅扩大。

中金公司在研报中指出，后市房地产行业相关政策大概率会进行更为有力的优化调整，房价预期下行趋势或有所缓解，但仍需考虑各地疫情发展可能带来的不确定性影响。

三、房企篇：单月销售大幅下挫，拖累前4月销售持续下行

全国来看，2022年4月，大多数上市房企的销售业绩继续同比下滑，2022年前4月房企整体销售业绩表现亦不尽人意。

资本邦从2022年1-4月中国房地产销售额TOP50上市房企中筛选了位于不同梯队的15家典型房企，对销售额、销售面积进行分析。

15家典型房企中，有2/3的房企4月销售额同比跌逾50%，2/3的房企4月销售面积同比跌逾40%。

而无论从销售额还是销售面积来看，下滑幅度最大的是正荣地产，其4月销售额和销售面积分别为23.01亿元和13.71万平方米，同比下降84.36%和84.76%。禹洲集团次之，其4月销售额和销售面积均同比下降逾71%。

2021年业绩会上，正荣地产董事会主席兼行政总裁黄仙枝表示，今年不设立任何具体销售目标，会促销售回笼资金尽快降杠杆。

事与愿违，公司在4月10日的公告中坦言，未能于2022年4月9日宽限期的最后一天之前完成2020年5月票据及2021年6月票据的合计2042万美元的利息支付，构成违约事件。

此外，公司预计2020年9月票据、2020年6月票据及2020年1月票据宽限期最后一天分別为今年4月10日、4月14日及5月14日，预计无法在宽限期届满前支付利息。

销售回款难以自救，这也意味着正荣地产后续或继续违约。

相比之下，15家典型房企中，4月销售同比表现较好的是越秀地产，当月销售额125.44亿元，同比增加61%;销售面积30.18万平方米，仅同比减少1%。

整体而言，2022年前4个月，15家典型房企的销售额及销售面积同比集体下跌。

头部房企万科企业前4月的销售额1373.4亿元，同比减少40.09%;销售面积793.6万平方米，同比减少43.84%。

头部房企的销售表现，一定程度上也是房地产全行业的一个缩影。

亿翰智库在研报中分析，由于政策宽松高度集中在4月末，实质力度不及预期;且部分核心城市疫情管控措施升级。在此背景下，商品房销售和房地产开发投资加速下挫，拖累1-4 月销售和开发投资继续恶化。

三、投资篇：开发投资额近两年首次负增长，房企拿地意愿不足

房地产销售持续下滑直接影响了房企开发投资的信心。

2022年1-4月，全国房地产开发投资增速自2020年6月以来首次出现负增长，且连续13个月收窄。

统计局数据显示，1—4月，全国房地产开发投资3.92万亿元，同比下降2.7%;其中，住宅投资2.95万亿元，下降2.1%。

4月单月，全国房地产开发投资1.14万亿元，环比降低14.1%，同比降低10.1%。

1-4 月，房地产开发企业到位资金情况继续恶化，累计到位资金 4.85 万亿元，同比下降 23.6%，较上月扩大4个百分点。

其中，国内贷款6837亿元，下降24.4%;利用外资38亿元，增长129.4%;自筹资金1.63万亿元，下降5.2%;定金及预收款1.54万亿元，下降37.0%;个人按揭贷款8037亿元，下降25.1%。

对投资力度造成影响的还包括在土地市场 ，虽然集中供地继续推进，但由于对销售预期悲观、叠加资金链紧张，房企拿地意愿仍然较低。

中指研究院数据显示，2022年1-4月，TOP100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。TOP100门槛值为12亿元，较2021年4月下降10亿元。

单月来看，中指研究院跟踪的50家代表企业拿地数据显示，50家代表房企拿地总额同比下降59.4%。

其中，2022年1-4月，绿城中国以拿地金额283亿元继续稳坐房企权益拿地金额和面积T0P100榜单第一。

从布局城市等级来看，2022年1-4月，50家代表房企在二线城市的投资面积占比最高，为68.4%。从布局区域来看，企业仍热衷于在长三角拿地，占比达到47.8%。

五、融资篇：债券融资规模回落，偿债缺口回升至400亿

贝壳研究院统计，2022年1-4月房企境内、境外债券融资累计约2350亿元，同比下降41%，降幅较今年一季度收窄2个百分点。2018年高位以来，前4月累计融资规模逐年下滑的趋势显著，且2022年下滑幅度出现明显加速。

值得关注的是，4月利好政策不断放出，这或在后续影响房企融资渠道的选择，尤其是民营房企融资。

4月25日，金融管理部门分别对6家国有银行、12家股份行以及5家AMC公司进行开会指导。会议主要针对12家问题房企的纾困进行指导，将有助于防范化解房企债务风险，借此时机房企融资方向有可能向银行贷款、借款方向偏移。网传的12家房企名单包括绿地控股、恒大集团、佳兆业、阳光城等。

4月，沪深交易所在证监会的指导下就召开过“信用保护工具支持民营企业债券融资座谈会”，证监会指出积极支持市场各方发挥信用保护工具在支持民营企业融资过程中的作用，鼓励市场机构、政策性机构通过创设信用保护工具为民营企业债券融资提供增信支持。

融资结构上看，境内债券规模长期占据主导地位。

2022年1-4月境内债券规模约1908亿元，同比减少30%，规模占比提升至81%;境外债规模约442亿元，同比减少65%，规模占比下滑至19%。

单月来看，4月房企债券发行规模回落，境内、境外债券融资共发行63笔，较上月减少23笔，发行规模折合人民币约617亿元，环比减少30%，同比减少34%。

发债规模持续收缩的同时，房企偿债压力犹存，一定程度上也是对房企自身造血能力的考验。

贝壳研究院统计，2022年4月境内外债券融资到期债务规模约1013亿元，较上月减少5.8%，同比减少26.3%，到期债务净额396亿，偿债缺口回升到400亿规模，房企债务承压。

另外，贝壳研究院表示，并购相关融资举措仍是下一步关注重点。

结尾

2022 年以来，政策放松如期加码，促进居民合理购房需求释放。

克而瑞研究中心认为，房地产市场的“回暖”依然可期。预计核心城市市场有望在三季度触底回稳，三四线城市将面临更长的调整周期。

东北证券在研报中分析，房地产行业beta向上趋势不变，稳健绿档房企加速集中，投融资方面占优的头部绿档房企优势显现，同时，伴随现阶段限售限购、预售监管、信贷调节力度加强，民营房企流动性改善机遇增加，估值性价比凸显。(倪若宇)